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二套房新政下,同样成本提高,为何排屋卖得比公寓好?

2017-05-04 盛哲徽 住在杭州网


“第二居所”,这是许多人对排屋的第一印象。由于面积大、总价高、郊区化等原因,长期以来,排屋都是以一个家庭的二套房甚至是三套房的形象存在的。正因如此,在3月新政上浮了二套房贷款利率后,有业内人士忧心忡忡:排屋的“冬天”可能要来了。

  

那么“冬天”来了吗?据浙报传媒地产研究院数据,3-4月,杭州市区(含萧山、余杭、富阳)共成交排屋893套,几乎和去年同期持平(894套)。而2016年作为杭州排屋成交的纪录之年,其“牛市”的开端正是3、4月。

  

排屋销售的火爆,多少有点出人意料。在调控不断升级,住宅成交量锐减的当下,更多被当作“第二居所”存在的排屋,却没有受到太大的冲击,这是为什么呢?

  /浙江在线·住在杭州网

浙江在线记者 盛哲徽



  

1

门槛高、客户稳定

对政策“不感冒”


3月新政出台后,杭州住宅市场的成交量出现了显著的下滑。其中有一条细则,被视为是“杀手锏”,即:二套房首付6成,利率上浮1.1倍。


银行贷款利率的上浮,加重了不少人的购房成本,在重新估量了自己的支付能力后,这批人不得不知难而退。

  

作为住宅市场的重要组成部分,一直以来都被视为是“第二居所”的排屋,是许多人眼中这条细则的“牺牲品”。


“一般来说,很少有将排屋作为首套房的,因而新政之后排屋的购房成本势必会被加重,成交可能会有所滞缓。”有业内人士如是分析。

  

相比之下,排屋的销售者们倒是比较笃定。


在调控加码后,记者曾就新政的影响采访过一些开发商,其中一位排屋类产品的销售经理说了这样一番话。“普通商品房泡沫可能会在这轮调控中逐渐挤出,但排屋有一定的门槛,客户群较为稳定,对政策并不敏感。”


  

近两年3-4月杭州排屋成交面积段构成

  

数据显示,在3-4月的这波排屋成交潮中, 300-400方这一面积段的产品表现最为突出,相较去年同期,该类产品的增长幅度达到了32.7%,涨幅在各面积段中高居第一。


而要入手一套这样的排屋,600万是保底的预算。也就是说,你的首付款至少要360万(按照二套算)。

  

显然,这是多数购房者所无法承受的一个数字,而对于能承受这一数字的购房者来说,1.1倍的银行利率确实算不上太大的冲击。

 

2

严重供不应求

稀缺性滞缓新政冲击


然而对政策不敏感,并不等同于不受政策影响。从过去几年的情况看,排屋的成交走势和政策环境还是有一定关联的,在政策较为严苛的时间段,排屋的成交往往也不会太好。

  

由这个角度去看,对政策的不敏感并不能完全解释近段时间排屋成交的火爆。

  

事实上,真正起着决定性作用的还是排屋本身的稀缺性。

  

受“限墅令”的影响,近年来,杭州排屋类产品的审批,有趋严之势。在这样的情况下,排屋类产品的新增供量始终徘徊在低位。


数据显示,最近五年,杭州排屋的新增供量在住宅总新增量的比例均未有超过4%。


  过去5年杭州排屋成交供求比变化

  

与之相对的,市场对排屋的需求量却没有减少。要说明这点,供求比是个很好的参考数据。2014年以后,杭州排屋的供求比一直维持在1以下,到2016年,更是下降到了0.6。

  

按照业内普遍的认知,供求比<0.8,市场呈供不应求。由此去看,当前杭州市场排屋的供应和需求存在严重的不对称。而这种供求的不对称,在很大程度上滞缓了新政的冲击。

  

3

同城化进度加深

郊区排屋认可度提高


  

在排屋的这波成交潮中,郊区排屋起到了决定性的作用。3-4月排屋成交top10无一例外均来自非主城区。


浙报传媒地产研究院院长、本网首席评论员丁建刚认为,3-4月排屋成交的火爆,和郊区排屋认可度的提高有一定的关联。



2017年3-4月杭州排屋成交top10

  

经过上一轮的暴涨之后,杭州楼市的价格体系重塑,热点板块的公寓价格直线飙升,而郊区排屋的涨幅却不大,有些排屋的总价甚至和一套市中心的90平米小户型接近。


数据显示,过去两年,杭州的住宅成交价平均上涨了2000元/平米,而排屋的价格几乎没有变动。

  

“当前的购房者,买房的主要目的是为了资产保值,或者是为多年后的居住提前购买。排屋的价格水分小,很难大起大落,这种特性恰恰吻合了他们的目的和诉求。”

  

此外,随着城市结构的变化,快速路网的形成,轨道交通建设的推进,郊区和主城区之间的心理距离被缩短,愈来愈多的购房者,接受了原来不能接受的郊区板块。


富阳的银湖板块是杭州西郊的排屋供应大户

  

如富阳的银湖板块,2016年以前,板块的置业者主要来自本地,而在2016年以来,转塘、滨江和城西的客户明显增多,如今已成为购房的主力人群。

  

那么杭州排屋还能火多久?对此,丁建刚的回答比较谨慎。他说:“短期来看,由于客群、供求关系等因素的存在,新政对排屋的冲击有限,不过从长期来看就不一定了,金融和货币政策收紧是大势所趋,到时候排屋也将大概率随大势而动。”


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